Condomínio urbano simples e o de lotes Novidades da Lei nº 13.465/2017.

As novidades da Lei nº 13.465/2017, no plano da legislação federal e da conformação jurídica dos empreendimentos imobiliários, são as previsões de loteamento de acesso controlado (loteamento fechado) e de condomínio de lotes (condomínio urbanístico).

Aos colegas síndico, sugiro se inteirar desta Lei, pois altera o entendimento anterior e regula muita coisa sobre loteamentos fechados (horizontais) e sobre as Associações de Moradores.

LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO E CONDOMÍNIO DE LOTES – O artigo 78 da Lei nº 13.465/2017 alterou o artigo 2º da Lei nº 6.766/79, indicando na redação que deu ao seu § 7º, que o “lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes”. Há, pois, lote em forma de imóvel autônomo, fruto de loteamento (aberto ou fechado) e há lote em forma de unidade imobiliária, fruto, de condomínio especial (o condômino de lotes), que pode, ou não, ser antecedido da fase provisória da incorporação imobiliária. O referido artigo 78, outrossim, ainda acresceu, ao artigo 2º da Lei nº 6.766/79, o § 8º, em que consta a definição do loteamento de acesso controlado (loteamento fechado), nos seguintes termos: Art. 2º, § 8º - Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. O artigo 58 da mesma Lei nº 13.465/2017, por sua vez, acresceu no Código Civil, em sua Parte Especial, Livro III, Título III, Capítulo VII, a Seção IV, com o art. 1.358- A, assim redigido: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Essas, pois, são as normas e as novas figuras em exame, destacando-se, antes 66 Primeiras Impressões sobre a Lei nº 13.465/2017 de tudo, a necessidade de enfatizar a distinção entre loteamento e condomínio e, daí, entre loteamento fechado e condomínio de casas, bem como entre loteamento fechado e condomínio de lotes.

Essa lei fixa um entendimento de regularização fundiária urbana como a simples titulação do imóvel, quando o conceito anterior previa uma série de medidas associadas a condições dignas de moradia e acesso à infraestrutura adequada. Ela permitir a regularização de conjuntos habitacionais e cortiços sem obrigatoriedade do Habite-se. Além disso, dispensa a necessidade de que os núcleos urbanos se situem em áreas demarcadas como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), sem condicionar a regularização fundiária ao zoneamento.

Mas, tem outras alterações na legislação promovidas diretamente por ela. A criação de um sistema destinado a operacionalizar o registro eletrônico de imóveis (art. 76), a instituição de um número único de matrículas imobiliárias no País (art. 101, que acresce o art. 235-A à Lei de Registros Públicos), a pulverização do registro das linhas férreas para cada uma das serventias de registros de imóveis sobre o trecho do tapete de trilhos inserido na sua circunscrição territorial (art. 56, que modificou o art. 171 da Lei de Registros Publicos), a racionalização das regras de execução extrajudicial da propriedade fiduciária sobre imóveis (arts. 66 e 67, que, entre outras normas, modificou a Lei nº 9.514/97), as adaptações das regras de usucapião coletivo urbano (art. 79, que modifica o art. 10 do Estatuto da Cidade), a regulamentação de um procedimento de regularização fundiária urbana que permita a perda da propriedade de um imóvel que esteja ocupado, de modo consolidado, por terceiros diante do silêncio do titular tabular (arts. 20, § 6º, e 31, § 6º), a redução dos juros compensatórios nas desapropriações agrárias de 12% ao ano para o patamar remuneratório próprio dos Títulos da Dívida Agrária no caso de desapropriação por interesse social (art. 2º, que insere o § 9º ao art. 5º da Lei nº 8.629/1993) e a possibilidade de levantamento de valores depositados em juízo na desapropriação após concordância escrita do desapropriado, sem renúncia ao direito de discutir diferenças de valores (art. 104, que acresceu o art. 34-A ao Decreto-Lei nº 3.365/1941).

Fiquem atentos as mudanças.