O Síndico e a Lei
O que diz o Código Civil
As atribuições definidas por lei.
O que diz o Código Civil Brasileiro?
Atividades inerentes ao síndico, seja ele proprietário de uma das unidades ou uma pessoa contratada.
Cabe ao síndico ser o representante legal do condomínio.
O síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio, e por representar o condomínio em juízo, e ou fora dele, quando solicitado.
A Lei 10.406/2002 ou Código Civil, como legislação regulamentadora da vida privada dos brasileiros, trata sobre condomínios no Livro de Direito das Coisas, no Título da Propriedade e Capítulo VII, denominado Condomínio Edilício.
Por mais aberta que seja a legislação quando fala sobre condomínios, permitindo que cada um possa se auto regulamentar através de suas ¨Convenções¨, a legislação norteia alguns itens como sendo principais. Assim, para o o síndico, sendo ele contratado ou não, a legislação apresenta três tipos de atribuições: diretas, indiretas e relativas às funções.
As atribuições diretas, previstas no Art. 1348, estão assim definidas:
Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
As atribuições indiretas, ainda que não definidas pelo próprio Código, são aquelas que competem somente ao síndico fazer, por força legal de outras normas, de forma objetiva ou subjetivamente, tais como:
I - permitir a entrada de executores de obras quando as mesmas são feitas no interior da unidade, após receber a documentação exigida;
II - observar os quóruns especiais exigidos em lei;
III - convocar assembleias;
IV - coibir o uso irregular das unidades.
Já as atribuições relativas à função, ainda que não estejam em lei, são naturalmente obrigações do síndico, entre elas destacamos:
I - manter a ordem e paz nos condomínios;
II - tratar de forma igual os condôminos e moradores;
III - conhecer a coletividade no intuito de saber o que poderia ou não ser aplicado na coletividade;
IV - fazer a gestão das pessoas que atuam no condomínio como funcionários, colaboradores, prestadores de serviços, entre tantos outros.
Observa-se nestas atribuições que muito embora exista para a legislação uma diferença entre possuidor e proprietário, para o síndico não há que se ter uma distinção, pois administrar o condomínio é administrar a coletividade, o todo e não parte dela, ou ainda para parte dela.
A Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico
Quando um síndico assume suas funções junto a um condomínio, por muitas vezes desconhece a real dimensão de suas atribuições, bem como qual sua responsabilidade face eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a acontecer no âmbito do condomínio.
Com efeito, o síndico deve ter o cuidado de se inteirar de suas atribuições legais, sob pena de ser surpreendido, e ter que ele, pessoa física, responder perante o Poder Judiciário.
Entre as atribuições citadas, deve o síndico ter especial atenção no que dispõe o inciso V do art. 1.348 do Código Civil, pois, caso haja omissão, desídia ou má gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou descontinuidade na prestação dos serviços essenciais deste, poderá o síndico, conforme o caso concreto, responder civil ou criminalmente por seus atos ou omissões.
Importante dizer que nem toda responsabilidade civil será também criminal, apesar de que toda responsabilidade penal poderá ensejar responsabilidade civil, por ser esta mais ampla e aquela mais restrita.
Tal afirmação decorre do fato de que para configurar-se um crime e a responsabilidade dela decorrente, deve haver uma norma legal já descrita em uma lei penal. É a afirmação do princípio da legalidade, onde não há crime sem lei anterior que o defina. A responsabilidade civil, por sua vez, é a obrigação pela qual o causador do dano fica adstrito a repará-lo a terceiro. As duas formas de responsabilização, em linhas gerais, decorrem da prática de atos ilícitos (que podem ou não ser ilícitos penais), face um comportamento positivo (ação) ou negativo (omissão). Esse comportamento (positivo ou negativo) pode ser por dolo (intenção – vontade dirigida a um fim) ou por culpa (negligência, imprudência ou imperícia).
Dentro do que foi dito, percebe-se que, se o síndico, por exemplo, não conservar uma escada do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões corporais em uma pessoa poderá ele ser obrigado a reparar o dano, mediante indenização (responsabilidade civil). A indenização de natureza patrimonial, decorrente de gastos do lesado com medicamentos, por exemplo, caracteriza o dano material, enquanto que a indenização de natureza extra patrimonial, decorrente de questões relacionadas à honra e à dignidade da pessoa, que a afetam de uma maneira que lhe cause uma ruptura em seu equilíbrio emocional, caracteriza o dano moral.
No mesmo exemplo anteriormente citado, poderá também ocorrer um crime (lesão corporal – art. 129 do Código Penal), tendo como autor do fato o síndico. Isso porque a omissão do síndico em conservar a escada do condomínio é penalmente relevante, pois ele devia e podia evitar o resultado, já que, como já visto, tem o síndico, por lei, a obrigação de cuidado, proteção ou vigilância, além de estar na posição de garantidor (art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b”, do Código Penal).
Infinitas hipóteses fáticas podem ser delineadas, que guardam relação com a manutenção dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (responsabilidade só quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água, e não quanto à vigilância de crianças, esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa que as guarda), de playgrounds (necessidade de observação da devida norma técnica – ABNT), etc.
Caso caracterizada a ocorrência de um ilícito (civil ou penal), poderá ocasionar a responsabilização do síndico, de acordo, sempre, com o caso concreto.
Nesse compasso, importante referir que ainda que a manutenção ou a obra seja realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será compartilhada entre a empresa, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa pela ausência de fiscalização ou pela equivocada escolha da empresa prestadora de serviços.
O síndico, por outro lado, deve zelar pela contribuição dos condôminos e, obviamente, caso aproprie-se de valores (dolo), responderá pelo crime de apropriação indébita (art. 168 do Código Penal). Do mesmo modo, se houver a apropriação de verbas previdenciárias de funcionários do condomínio. Por isso a importância da prestação de contas e da devida assessoria contábil, para que se evitem eventuais problemas de gestão financeira que, caso mal administrada, ocasionará, inevitavelmente, responsabilização criminal (crime de apropriação indébita) e também civil (devolução dos valores ilegalmente recebidos).
Em outro enfoque, deve o síndico ter cuidado redobrado ao divulgar o nome de condôminos inadimplentes. Ainda que seja obrigação do síndico a cobrança das contribuições e das multas, bem como a prestação de contas, com o respectivo balancete, conforme incisos VI, VII e VIII do art. 1.348 do Código Civil, não pode o administrador colocar o condômino inadimplente em posição vexatória perante os demais condôminos, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios extralegais.
Existem meios legais de cobrança. Caso o síndico assim não proceda e prefira o constrangimento ao condômino, estará sujeito à responsabilização criminal, ao cometer delitos contra a honra, mais especificamente os crimes de difamação e injúria (artigos 139 e 140 do Código Penal), bem como à responsabilização civil, diante do abalo emocional que poderá ocasionar ao condômino (dano moral).
Assim, deve o síndico inteirar-se de suas responsabilidades como administrador do condomínio, devendo estar ciente que é responsável por este e por essa razão está sujeito à responsabilização civil e criminal.
